Grundrissplanung nach dem Alltag ausrichten

Das Wichtigste in Kürze

• In den meisten Bundesländern gibt es klare Vorschriften, wann für den Bau eines Wintergartens, einer Terrassenüberdachung, eines Gartenhauses oder eines Carports bzw. einer Garage eine Baugenehmigung erforderlich ist. Kleinere Vorhaben sind in der Regel genehmigungsfrei, wenn die Vorhaben bestimmte Grenzwerte nicht überschreiten.
• Unabhängig davon, ob ein Bauantrag gestellt werden muss oder nicht, ist es wichtig, dass alle relevanten baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Dies betrifft insbesondere Regelungen zu Abstandsflächen, Brandschutz und Bebauungsplan. Ist ein Bauvorhaben verfahrensfrei, ist der Bauherr für die Einhaltung aller Vorschriften verantwortlich.
• Die Kosten für eine Baugenehmigung liegen in der Regel zwischen 800 und 1.500 Euro. Sie variieren je nach Bundesland, Größe des Bauvorhabens und Anzahl der beteiligten Fachämter.
• Für die Einreichung der erforderlichen Unterlagen und die Bearbeitungszeit bei der Bauaufsichtsbehörde ist ausreichend Zeit einzuplanen. Je nach Komplexität des Bauvorhabens und landesspezifischen Vorschriften kann die Genehmigungsdauer zwischen einem und drei Monaten betragen.

Das Wichtigste zum Wintergarten

Ein Wintergarten – ob beheizt oder unbeheizt – bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Bevor mit dem Bau begonnen wird, sind jedoch einige wichtige Punkte zu beachten. In fast allen Bundesländern ist für den Bau eines Wintergartens eine Baugenehmigung erforderlich. Ausnahmen gibt es für Baugenehmigungen in Hessen, für Baugenehmigungen in Niedersachsen und für Baugenehmigungen in Nordrhein-Westfalen, wo ein Wintergarten unter bestimmten Voraussetzungen ohne Bauantrag errichtet werden darf.

Zu den baurechtlichen Vorschriften, die zu beachten sind, gehören neben den allgemeinen Anforderungen der Landesbauordnung (LBO) auch die speziellen Festsetzungen des Bebauungsplanes. Diese betreffen unter anderem die Lage des Wintergartens auf dem Grundstück, die Einhaltung von Baugrenzen und eventuell gestalterische Vorgaben. Darüber hinaus gibt es in den Bundesländern spezielle Vorschriften zum Brandschutz und zur Standsicherheit.

Ein häufiges Missverständnis ist, dass unbeheizte Wintergärten generell genehmigungsfrei sind. Das ist nicht der Fall: Auch Kaltwintergärten gelten in der Regel als Gebäude mit Aufenthaltsräumen und benötigen daher eine Baugenehmigung. Weitere Informationen finden sich auf unserer ausführlichen Unterseite zum Thema Baugenehmigung für einen Wintergarten.

Das Wichtigste zur Terrassenüberdachung

Eine Terrassenüberdachung bietet Schutz vor Sonne, Regen und Wind und verlängert die Lebensdauer der Terrasse. Dabei macht es einen großen Unterschied, ob du eine kleine offene Überdachung oder eine größere Konstruktion mit verschiebbaren Glaselementen planst. In den meisten Bundesländern sind kleine Terrassenüberdachungen genehmigungsfrei, wenn sie bestimmte Größen- und Flächenmaße nicht überschreiten. Werden jedoch Seitenteile oder Brüstungen geplant, ist häufig unabhängig von der Größe eine Baugenehmigung erforderlich.

Darüber hinaus bedeutet die Genehmigungsfreiheit nicht, dass du ohne Rücksicht auf das geltende Baurecht bauen kannst. Du bist dafür verantwortlich, dass alle baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden, auch wenn keine Genehmigung erforderlich ist. Dazu gehören insbesondere die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück sowie eventuelle Festsetzungen im Bebauungsplan. Bei Nichtbeachtung kann trotz Genehmigungsfreiheit ein Rückbau drohen.

Interessant: Wenn deine Terrassenüberdachung allseitig geschlossen werden kann, wird sie vom Bauamt oft nicht mehr als Überdachung, sondern als Wintergarten eingestuft. In diesem Fall musst du eine Baugenehmigung beantragen. Weitere Informationen findest du in unserem Ratgeber zu Baugenehmigungen für Terrassenüberdachungen.

Das Wichtigste zum Gartenhaus

Ein Gartenhaus kann vielfältig genutzt werden, sei es als Abstellraum für Gartengeräte oder als Hobbyraum. Wichtig ist, dass es nicht beheizt wird und somit kein Aufenthaltsraum ist. Je nach Größe und Nutzung des Gartenhauses ist eine Baugenehmigung erforderlich.

Auch wenn das Gartenhaus genehmigungsfrei ist, müssen die Vorschriften der Landesbauordnung eingehalten werden. Besonders wichtig sind die Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken und eventuelle Einschränkungen durch den Bebauungsplan. Je nach Bundesland gelten Sonderregelungen, zum Beispiel für Gartenhäuser im Vorgarten oder erhöhte Brandschutzanforderungen bei Grenzbebauung.

Das Wichtigste zum Carport / zur Garage

Ein Carport oder eine Garage bieten dem Auto Schutz vor Witterungseinflüssen und tragen zur Wertsteigerung des Grundstücks bei. In vielen Bundesländern dürfen Carports und Garagen bis zu einer bestimmten Größe ohne Baugenehmigung errichtet werden. Dennoch gibt es auch hier wichtige Vorschriften zu beachten.

Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Regelungen für die maximale Größe, Höhe und Abstandsflächen von Carports und Garagen. Außerdem sind Bebauungspläne zu beachten, die Vorgaben zu Material, Dachneigung und Lage machen können. Auch wenn kein Bauantrag gestellt werden muss, kann die Zustimmung des Nachbarn erforderlich sein, wenn die Abstandsflächen nicht eingehalten werden.

Brauche ich eine Baugenehmigung für mein Bauvorhaben?

Ob du für dein Bauvorhaben eine Baugenehmigung benötigst, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ausschlaggebend sind neben der Größe des Bauvorhabens die Bauordnung deines Bundeslandes sowie die geltenden Bebauungspläne deines Wohnortes. In vielen Fällen ist eine Genehmigung erforderlich, es gibt aber auch zahlreiche Ausnahmen. So sind kleinere Terrassenüberdachungen, Gartenhäuser oder Carports oft genehmigungsfrei, wenn sie bestimmte Grenzen nicht überschreiten. Wintergärten hingegen benötigen fast immer eine Baugenehmigung.

Auch wenn das Bauvorhaben genehmigungsfrei ist, müssen die baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Verstöße gegen Abstandsflächen oder den Bebauungsplan können noch Jahre später zum Rückbau führen. Informiere dich daher gründlich über die spezifischen Vorschriften deines Bundeslandes.

Was kostet eine Baugenehmigung?

Die Kosten für eine Baugenehmigung sind je nach Bundesland, Art des Bauvorhabens und Anzahl der beteiligten Fachstellen sehr unterschiedlich. In den meisten Fällen musst du mit Kosten zwischen 800 und 1.500 Euro rechnen. Die genauen Gebühren hängen von der Größe des Vorhabens und den erforderlichen Prüfungen ab. Denn neben den Gebühren für die Baugenehmigung selbst musst du auch die Kosten für die Erstellung der Bauvorlagen, den Standsicherheitsnachweis und eventuelle Sachverständige einkalkulieren.

Die Gesamtkosten für die Erteilung einer Baugenehmigung setzen sich in der Regel wie folgt zusammen:

• Gebühren für den Bauantrag (100 bis 300 Euro)
• Erstellung der Bauvorlagen und Bauzeichnungen (projektabhängig)
• ggf. Standsicherheits- oder Brandschutznachweis

Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung?

Für die Beantragung einer Baugenehmigung sind verschiedene Unterlagen erforderlich. Diese sind in der Regel in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Während einige Behörden bereits digitale Verfahren eingeführt haben, die den Papieraufwand reduzieren und auch Zeit sparen, ist eine flächendeckende Umsetzung des digitalen Bauantrags erst in naher Zukunft zu erwarten.

• das vollständig ausgefüllte Antragsformular und ggf. weitere Formulare
• ein Lageplan des Grundstücks vom Katasteramt (nicht älter als 6 Monate)
• ein Plan mit der Lage des Bauvorhabens sowie sämtlichen bebauten Flächen und Grenzabständen im Maßstab 1:500
• Bauzeichnungen und Baubeschreibungen des Bauvorhabens
• Berechnung des umbauten Raumes
• ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (Verhältniszahl der versiegelten Fläche)
• ggf. Nachweis der Einhaltung aller Bestimmungen des B-Plans
• ggf. Wärmeschutznachweis
• ggf. Standsicherheits- und Brandschutznachweis

Wichtig: Für den Bauantrag ist in den meisten Fällen ein Entwurfsverfasser mit Bauvorlageberechtigung erforderlich. Diese Entwurfsverfasser – das können Architekten, Bauingenieure oder andere entsprechend qualifizierte Personen sein – übernehmen die Zusammenstellung aller erforderlichen Unterlagen, die baurechtliche Prüfung und die erforderlichen Unterschriften auf den Antragsunterlagen.

Wie lange dauert es bis eine Baugenehmigung erteilt wird?

Die Bearbeitungsdauer eines Bauantrages variiert je nach Bundesland und Anzahl der beteiligten Fachstellen. Im Durchschnitt dauert die Bearbeitung ein bis drei Monate, kann aber auch länger dauern, wenn zusätzliche Genehmigungen eingeholt werden müssen. Eine gründliche Vorbereitung und die vollständige Einreichung aller Unterlagen können das Verfahren beschleunigen.

Insbesondere Anträge auf Ausnahmen oder Befreiungen von bestimmten Vorschriften können die Bearbeitungszeit verlängern. Solche Anträge müssen im Einzelfall von einer Baukommission geprüft werden, die in der Regel nur alle paar Wochen tagt. Die Bauämter sind jedoch verpflichtet, innerhalb bestimmter Fristen über Bauanträge zu entscheiden. Werden diese Fristen überschritten, tritt die so genannte Genehmigungsfiktion ein und der Bauantrag gilt automatisch als genehmigt.

Natürlich können wir von planstuuv die Bearbeitungszeit deines Bauamtes für die Erteilung der Baugenehmigung nicht direkt beeinflussen. Wir können dich aber bei der Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens beraten und dafür sorgen, dass dein Bauantrag in kürzester Zeit vollständig beim Bauamt eingeht.

Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung baue?

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Bauen ohne Genehmigung kann schwerwiegende Folgen haben. Wird nachträglich festgestellt, dass dein Bauvorhaben gegen geltendes Baurecht verstößt, kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde den Rückbau anordnen. Das gilt auch, wenn dein Bauvorhaben eigentlich genehmigungsfrei wäre, du aber Vorschriften wie Abstandsflächen oder den Bebauungsplan nicht eingehalten hast.

In solchen Fällen bist du als Bauherr für alle entstehenden Kosten selbst verantwortlich. Um rechtliche Probleme zu vermeiden, ist es daher unbedingt erforderlich, sich vor Baubeginn genau zu informieren und gegebenenfalls eine Baugenehmigung zu beantragen.